公開日：2026.11.10 更新日：2026.11.10
公開日：2026.11.10 更新日：2026.11.10
民泊の直接予約（自社予約）は、Airbnb などの予約サイトを通さずに、自分の公式サイトや予約ページでお客様から直接予約を受けることです。観光庁は「仲介業者を通さずに事業者が自ら予約を受け付けてもよい」としており、自分の届出住宅であれば住宅宿泊仲介業の登録も要りません。このガイドでは、予約サイトと直接予約の違い、直接予約が向く施設、始めるまでの6つの手順、費用の考え方、直接予約で受けた宿泊の名簿・本人確認・鍵・180日の扱いを、観光庁・消費者庁・予約サイトの公式ページをもとに整理します。予約サイトをやめる話ではなく、併用しながら公式サイトからの予約を足していく手順です。
予約サイトの手数料には、世界中の利用者に見つけてもらう集客、決済の代行、トラブル時の補償やレビューの仕組みの費用が入っています。直接予約は、その手数料がかからない代わりに、集客・決済・規約・補償を自分で用意します。どちらが得かは施設によって違い、多くの施設は両方を併用しています。
| 項目 | 予約サイト（Airbnb・Booking.com など） | 直接予約（自分の公式サイト・予約ページ） |
|---|---|---|
| 集客 | サイトの利用者に見つけてもらえる。はじめての宿でも予約が入る入口になる | 自分で集める（施設名の検索・SNS・リピーター・紹介・法人） |
| 費用の形 | 予約ごとの手数料。Airbnb は「ホストのみが負担する」サービス料が多くのホストで 15.5%、ホストとゲストで分ける形はホスト 3%＋ゲスト 14.1〜16.5%（Airbnb ヘルプ、2026年11月10日確認）。Booking.com などは各社の契約条件による | 予約システムの月額や決済手数料。売上が増えても固定の部分は増えない。サイトの制作・広告など集客の費用は別 |
| お客様とのやり取り | サイトのメッセージ機能の範囲で | 直接。次回の案内や連泊の相談がしやすい |
| 決済 | サイトが代行して、手数料を差し引いて入金 | 自分で事前決済（カード）の仕組みを用意する。無断キャンセルに備えるため、到着前に決済を済ませる形が基本 |
| 名簿・本人確認・180日・定期報告 | どちらで受けた宿泊も、住宅宿泊事業者の義務として同じ。経路ごとに別の台帳だと、180日と定期報告の合計を見落としやすい | |
| 規約・補償 | サイトの利用規約・補償の仕組みを使える | 宿泊約款・キャンセル条件・特定商取引法の表示を自分で用意。損害への備えは保険などで |
予約サイトの手数料は、各社の公式ページ・契約条件で確かめてください。この表は 2026年11月10日時点の Airbnb ヘルプの記載をもとにしています。手数料率はホストや地域、契約で異なります。
観光庁の民泊制度ポータルサイトの FAQ には、「仲介業者を通さずに事業者が自ら予約を受け付けてもいいのですか？」という問いに「可能です。」とあります。住宅宿泊仲介業の登録が要るのは、他人の届出住宅を宣伝して報酬を得て仲介する人で、自分の届出住宅の予約を自分で受けるだけなら登録は不要です。
| 決まり | 中身 | 根拠 |
|---|---|---|
| 自分で予約を受けること | 仲介業者（予約サイト）を通さずに、事業者が自ら予約を受け付けてよい | 観光庁 民泊制度ポータル FAQ |
| 住宅宿泊仲介業の登録 | 自分の届出住宅を自分で受ける場合は不要。他人の届出住宅を宣伝して報酬を得て仲介する場合は登録が要る | 同上 |
| 標識 | 住宅宿泊事業を営んでいる間は、届出住宅に標識を掲示する | 同上（住宅宿泊事業法 第13条） |
| 宿泊者名簿・本人確認 | 宿泊する全員の名簿を作り3年保存。宿泊を始めるまでに全員の本人確認。直接予約でも同じ | 住宅宿泊事業法 第8条、観光庁「事業者の業務[1]」 |
| 年180日・定期報告 | 予約サイト経由も直接予約も、同じ届出住宅なら1つの180日の中。偶数月15日までの定期報告の数字も、全部の経路を合わせて数える | 住宅宿泊事業法 第2条・第14条、観光庁「事業者の業務[2]」 |
| 公式サイトの表示 | インターネットで申込みを受ける宿泊サービスは特定商取引法の「通信販売」に当たり、広告（予約ページ）に下の表示事項が要る | 消費者庁 特定商取引法ガイド「通信販売」 |
消費者庁の特定商取引法ガイドは、通信販売の広告に表示する事項として次を挙げています。宿泊の予約ページでは、おおむね「料金・支払い・キャンセル・事業者」の4つを漏らさず書く形になります。
表示事項の一部は「請求があれば遅滞なく書面（電子メール可）で提供する」旨を表示すれば省略できますが、キャンセル（返品特約）に関する事項は省略できません（消費者庁 特定商取引法ガイド）。宿泊約款は旅館業の施設で使われる形ですが、民泊でも「利用の決まり」として同じ内容を置くと、トラブル時の拠りどころになります。
直接予約は「手数料が無くなる」のではなく、「集客を自分でやる」ことです。自分で集められる入口がある施設ほど効きます。
| 向いている | まだ早い |
|---|---|
|
|
順番としては、予約サイトで最初のお客様と評価を集め、来てくださった方に公式サイトの存在を伝え、2回目以降と紹介を直接予約で受ける、という流れが無理がありません。
| 手順 | やること | 気をつけること |
|---|---|---|
| 1. 公式サイトか予約ページを用意する | 宿の名前で検索したときに見つかるページを作る。写真・部屋・設備・場所・料金・予約ボタン | 予約ページだけを公式サイトとして使う形でも始められます。スマートフォンで読めること |
| 2. 料金・キャンセル条件・表示事項を決めて書く | 1泊ごとの料金（平日・休前日・人数）、清掃料、キャンセルの期限と料金、特定商取引法の表示事項 | 予約サイトに載せている条件と矛盾させない。直接予約だけの特典を付ける場合は、載せている各予約サイトの利用規約を先に確かめる |
| 3. 事前決済を用意する | 予約の時点でカード決済を済ませる。キャンセル時は差し引いた額を返金 | 到着時の現地払いだけだと、無断キャンセルと本人確認の抜けが起きやすい（事前決済の予約システムとは） |
| 4. 名簿・本人確認・鍵の流れを決める | 到着前に全員分の名簿を受け取り、本人確認が済んだ人に鍵（暗証番号）を渡す順番にする | 予約サイトの確認だけでは本人確認にならない（本人確認の条件／鍵の受け渡し） |
| 5. 予約サイトとの日程の重なりを防ぐ | 空室を同期する仕組み（サイトコントローラー）を使うか、直接予約が入ったら予約サイト側のその日を止める（逆も同じ）運用を決める | 同期しない仕組みを使う場合、止め忘れが二重予約になる。直接予約で受ける部屋や日程を決めておく方法もあります |
| 6. お客様に公式サイトを伝える | チェックアウト時の案内、部屋の案内カード、LINE やメールでのお礼、地域の紹介先 | 予約サイトのメッセージ機能の中で外部予約へ誘導することを禁じている規約があるため、伝えるのは滞在中・滞在後に |
6つの手順を、画面を見ながら相談する（無料）→ 民泊での使い方を見る
180日の台帳と定期報告の数字は、直接予約の分も合わせて1つにします。予約サイト経由の宿泊を別に数えている場合は、月に1回、合計を突き合わせる日を決めておくと見落としが減ります（180日の数え方／定期報告の数字の数え方）。
予約サイトの手数料は売上に連動します。Airbnb の「ホストのみが負担する」サービス料は多くのホストで 15.5% と公式ヘルプにあるので、例えば宿泊料金の合計が月 20万円なら 31,000円です（2026年11月10日確認。率はホストや地域、契約で異なります）。直接予約の費用は、予約システムの月額とカード決済の手数料、公式サイトの制作や広告など、自分で集客するための費用に入れ替わります。
| 費用 | 予約サイト | 直接予約（OptiLync を使う場合） |
|---|---|---|
| 予約ごとにかかるもの | サービス料（Airbnb：ホスト負担 15.5% が多くのホスト。公式ヘルプ） | カード決済の手数料 決済額の 3.5%（決済代行の手数料を含む） |
| 毎月かかるもの | なし（手数料に含まれる） | 月額 22,000円（税込・1施設）。2027年3月31日 までのお申し込みは初年度 19,800円。部屋数・予約数の上限なし |
| 最初にかかるもの | なし | 初期設定費 40,000円（新規開業・2027年3月31日 までの期間限定。料金・部屋・キャンセル条件・名簿・鍵の設定を当社が代行）。鍵を付ける場合は機器と工事（スマートロックの費用） |
| 自分で持つもの | — | 公式サイトの制作・維持、写真、広告や SNS の運用。ここに時間か費用がかかります |
OptiLync の料金は料金ページの最終確認日（2026年10月29日）時点のものです。税込（税抜 20,000円）・1店舗あたり。会員数・予約数は無制限、機能ごとの追加料金なし。他社の予約システムの料金は、各社の公式ページでお確かめください（予約システム10社の料金比較）。
予約サイト経由の宿泊では、名簿と本人確認を自分の手順で集め、鍵の番号を人が送っている施設が多いと思います。直接予約では、予約から鍵までを自分の仕組みでつなげられるので、人の手を減らせます。OptiLync の場合の流れです。
よいです。観光庁の民泊制度ポータルサイトの FAQ に「仲介業者を通さずに事業者が自ら予約を受け付けてもいいのですか？」→「可能です。」とあります。宿泊者名簿・本人確認・年180日・定期報告の義務は、どの経路で受けた宿泊でも同じです。
自分の届出住宅の予約を自分で受けるだけなら要りません。登録が要るのは、他人の届出住宅を宣伝して報酬を得て仲介する場合です（観光庁 FAQ）。
法令で決まっていることはありません。ただし、載せている予約サイトの利用規約に料金や外部への誘導についての条項があることがあるので、特典や料金差を付ける前に各サイトの規約を確かめてください。料金差ではなく、連泊の相談のしやすさやレイトチェックアウトなど「直接だと少し便利」を用意する施設もあります。
何もしなければなります。空室を同期する仕組み（サイトコントローラー）を使うか、片方で予約が入ったらもう片方のその日を止める運用を決めます。OptiLync は予約サイトと同期しないので、直接予約で受ける部屋や日程を決めるか、予約が入ったら予約サイト側を止める形になります。
必要です。住宅宿泊事業法の義務は予約の経路を問いません。宿泊する全員の名簿を3年保存し、宿泊を始めるまでに全員の本人確認（対面か、観光庁が示す条件を満たす ICT）を行います。詳しくは宿泊者名簿の書き方と本人確認の条件へ。
特定商取引法の通信販売の表示事項として、料金とその内訳、支払時期と方法、提供時期（チェックイン・チェックアウト）、キャンセルの期限と料金、事業者の名称・住所・電話番号（法人は代表者か責任者の氏名）を書きます。キャンセルに関する事項は省略できません（消費者庁 特定商取引法ガイド）。
条文・各公式ページの確認日：2026年11月10日。予約サイトの手数料・規約は変わることがあります。OptiLync の料金は料金ページの最終確認日（2026年10月29日）時点のものです。
OptiLync は、自社のホームページからの予約とカード決済、全員分の宿泊者名簿と旅券の写し、到着時の本人確認、部屋の暗証番号、今年度の宿泊日数（◯日／180日）と定期報告の4つの数字までを1つで動かします。月額 22,000円（税込）、部屋数・予約数の上限はありません。
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